加中寰球移民官网-美国移民公司,移民机构,移民中介,移民咨询,投资移民

中國投資者在全球化配置資產的首選國家是美國，配置資產大多以購房為主。

那么，在美國購房，和國內有什么不同？到底需要繳納哪些稅種？今天就給大家梳理一下。

以投資類房產為例，即買房之后客戶將房產出租出去，幾年之后將房產轉售出去。這種情況不同于移民客戶買房自住的需求，買房自住只需要按時繳納房產稅,其他稅務類別很少會涉及到。而在美國的投資類房產，相關交易行為會和以下這些稅種打交道。 

一、個人所得稅（Income Tax）

在美國買房之后，如果將其出租，出租所產生的收入需要繳納個人所得稅。個人所得稅分為聯邦個人所得稅和州個人所得稅。

2聯邦個人所得稅是必須要交的，但州個人所得稅不僅稅率比聯邦要地的多，有的州甚至不需要交。例如加利福尼亞州的個人所得稅稅階從1%到12.5%。但是有些州得克薩斯州和佛羅里達州等州是不需要交個人所得稅的，所以，更多精明的投資者會選擇德州和佛羅里達州去投資置業。

中國投資者在繳納聯邦和州個人所得稅的時候，需要注意以下幾點：

1、美國的稅務年度是從每年的1月1日截止到當年的12月31日。

2、每年的報稅截至日期，對于美國居民（持有美國護照）截止日期是每年的4月15日午夜12點；對于非美國居民報稅的截止日期是每年的6月15日。

3、無論是美國居民還是非美國居民（中國投資者）都必須要申請納稅人識別號，也叫稅號。中國人在美國出租自己的房產，稅務部門需要扣除租金收入的30%作為預扣稅，如果有了稅號，再收租金就不需要繳納預扣稅了。預扣稅在個人申請到稅號之前也是可以找國稅局退稅的，但是操作非常繁瑣，所以建議中國投資者在房屋出租之前就申請稅號。

4、美國國稅局規定，根據個人收入情況，對個稅有一定的免稅額，2017年度美國國稅局規定個人的免稅額度是每人每年$4050。即如果年納稅額少于4050美金，那么房產出租人就不必繳納個人所得稅。不過還是需要報稅，只是所繳納的稅款為0。

 二、資本增值稅 （Capital Gains Tax）

投資者持有的美國房產如果想要賣出，房產的增值部分需要繳稅。如果持有房產一年以上，繳納的是資本所得稅，增值部分在37,951～418,400美元，稅率為15%；增值部分高于418,401美元的，稅率為20%；資本所得稅的個人免稅額依然是$4050；如果是一年之內賣出，增值部分的收益按照個人所得稅來征收，對于投資者來說，將多付不少稅金，非常不劃算。

此外，由投資所得到的額外收入，如股票、地產、債劵、共同基金、藝術品和其他任何有價值的東西等，每年必須申報。但申報與繳稅是兩回事，也就是說有可能不需要繳稅。

三、房產稅 （Property Tax）

美國和加拿大都有房產稅，這個稅收是投資者作為房子的業主每年都需要交給國稅局的。如果有欠款記錄，將影響投資者的信用記錄，以后要申請美國移民，有可能被拒簽，向銀行申請貸款也有可能被拒絕。如果房產稅拖欠久了，政府有權利拍賣你的房產。所以房產稅一定要按時交，不能拖欠。

各州的房產稅率各不相同，加州的房產稅率一般在1.2%上下，佛羅里達州房產稅大約在1.75%上下，紐約州的房產稅率在1.9%左右，德克薩斯州的房產稅率2%～3.75%不等。有的新開發的大社區的房產，除了房產稅之外，還會收房產的附加稅（CFD或Mello-Roos）。稅收的主要用途是作為社區發展的費用，用于修建和維護當地的公共設施，如馬路、路燈、警察局、醫院、學校、公園等等。社區發展稅不像房產稅是永久征收，會有固定的征收年限，如30年。

四、關于轉售房產的稅例第1031條（Section 1031）

投資者用于商業或者投資的房產在轉售時，如果新購置的房產與賣出的房產等值或者價格高于舊有房產，就可以避免繳納舊有房產增值所產生的資本所得稅，但必須符合以下條件：

1、舊有房產出售后的45天之內需要指定新購置房產；

2、在180天內需要完成過戶。

投資者在出售舊有房產所得到的收益全部用于購置新房產，理論上投資者并沒有多余的收入產生，所以也沒有可以納稅的稅基，因此投資者可以不用繳納資本所得稅。建議具體的操作去咨詢相關專業人士。

五、外資房產投資預扣稅（Foreign Investor Withholding Tax）

美國的《外國投資者預扣稅法》（Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980 ，FIRPTA）屬于聯邦稅法，目的是杜絕外國人、非永久居民和外國企業在出售房地產時偷稅漏稅。根據規定，任何買家從外國籍的賣家中買房，就必須從合同成交額中預扣15%的稅（這個數字在2016年2月17日之前是10%），并且還要在成交后的20天內，把這筆稅金上繳美國聯邦稅務局，否則買家會被罰款。但如果賣主是美國人或者持有美國綠卡，就不必繳納這筆預扣稅。買賣雙方完成交易，國稅局在扣除必要的稅款(如資本增值稅)之后如果15%的稅款仍有剩余，會在報稅之后60-90天退回給賣方。

需要注意的是，此處提到的關于房產出售的外國人預扣稅與前文租金收入作為個人所得稅應稅收入的預扣稅是兩回事，請注意區分。

美國的稅種比較成熟完備，法律對此要求也相當嚴格，作為中國投資者，如果對美國的稅種和法律不了解，最好在進行投資時咨詢相關專業人士，以免操作不當，留下不良信用記錄。